Uma situação relativamente comum na administração dos condomínios edilícios consiste no encerramento do mandato do síndico sem que a assembleia destinada à eleição de seu sucessor tenha sido realizada. Não raro, a reunião é convocada para uma data posterior àquela estabelecida como termo final do mandato, criando um intervalo temporal em que o condomínio precisa continuar sendo administrado, representado e conduzido em suas atividades ordinárias.

Surge, então, uma indagação de inegável relevância jurídica: vencido o mandato do síndico, estaria ele automaticamente impedido de continuar exercendo suas atribuições? A assembleia convocada para data posterior ao encerramento do mandato produziria, por si só, a prorrogação de sua investidura? Ou seria possível admitir a continuidade temporária da gestão até que os condôminos escolham seu sucessor?

A resposta não pode ser construída a partir de uma interpretação exclusivamente literal do prazo de duração do mandato, tampouco mediante a afirmação simplista de que o síndico permanece investido indefinidamente até que outra pessoa seja eleita. A questão exige uma interpretação sistemática das disposições do Código Civil, da convenção condominial e dos princípios que orientam a administração dos interesses coletivos.

Afinal, o condomínio edilício não pode permanecer desprovido de administração e representação jurídica, mas essa necessidade de continuidade não pode servir de justificativa para a perpetuação de uma gestão sem legitimidade assemblear.

O prazo do mandato e a competência da assembleia

O ponto de partida encontra-se no artigo 1.347 do Código Civil, segundo o qual:

“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

O dispositivo estabelece duas premissas fundamentais. A primeira é que a investidura do síndico decorre de escolha assemblear. Não se trata, portanto, de uma função que possa ser assumida ou prolongada unilateralmente por aquele que anteriormente ocupava o cargo. A legitimidade para o exercício da sindicância encontra fundamento na deliberação dos condôminos, observadas as disposições legais e convencionais.

A segunda é que o prazo de duração do mandato não poderá ultrapassar dois anos, admitindo-se a renovação. A renovação, entretanto, pressupõe nova manifestação de vontade da coletividade condominial, não sendo juridicamente adequado confundir a possibilidade de reeleição com uma autorização para que o síndico estabeleça, por iniciativa própria, a continuidade de sua gestão.

É importante observar que o Código Civil não estabelece, expressamente, uma disciplina específica para a hipótese em que o mandato termina sem que tenha ocorrido a eleição de um sucessor. Essa ausência de regulamentação expressa deu origem a uma construção interpretativa, especialmente jurisprudencial, orientada pela necessidade de preservar a continuidade administrativa do condomínio.

A questão, portanto, não se resolve apenas pela leitura isolada do artigo 1.347, mas pela sua conjugação com as demais normas que disciplinam a administração condominial.

O término do mandato não significa, necessariamente, a paralisação da administração

O síndico exerce uma função orgânica de administração e representação do condomínio. Entre suas atribuições estão a representação ativa e passiva da coletividade, a prática dos atos necessários à defesa dos interesses comuns, a conservação das áreas comuns, a fiscalização dos serviços, a cobrança das contribuições condominiais e o cumprimento das deliberações assembleares.

É justamente em razão da natureza contínua e permanente dessas atividades que se revela problemática a interpretação segundo a qual, no primeiro instante subsequente ao encerramento do mandato, o condomínio ficaria automaticamente desprovido de qualquer possibilidade de atuação administrativa.

Imagine-se, por exemplo, um condomínio cujo mandato do síndico termine no dia 30 de novembro, enquanto a assembleia destinada à eleição do sucessor tenha sido convocada para o dia 10 de dezembro.

Nesse intervalo, o condomínio continuará necessitando de representação perante instituições financeiras, fornecedores, prestadores de serviços, concessionárias, órgãos públicos e, eventualmente, perante o Poder Judiciário.

Da mesma forma, não poderão ser simplesmente interrompidas atividades essenciais, como a manutenção dos elevadores, a segurança patrimonial, a limpeza, o pagamento dos empregados, o recolhimento dos encargos trabalhistas e tributários e a adoção de providências emergenciais destinadas à preservação da edificação.

A ausência de uma solução jurídica para esse período de transição poderia produzir consequências desproporcionais à própria coletividade condominial.

É por essa razão que parte da jurisprudência admite a prorrogação tácita do exercício das atribuições do síndico, até que se realize a eleição de seu sucessor, especialmente quando inexistente disposição convencional em sentido contrário.

A finalidade dessa construção não é conferir ao antigo síndico um novo mandato por vontade própria, mas evitar que o condomínio permaneça acéfalo, sem representação e sem capacidade de desenvolver os atos indispensáveis à sua administração.

A prorrogação tácita do mandato: o entendimento jurisprudencial

A jurisprudência brasileira reconhece, em determinadas circunstâncias, a possibilidade de continuidade das atribuições do síndico após o vencimento do prazo inicialmente estabelecido.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, ao examinar a matéria, reconheceu expressamente a possibilidade de prorrogação tácita do mandato, até que outro síndico seja eleito, diante da necessidade de preservação da representação legal do condomínio.

Nesse sentido:

TJMG – Apelação Cível nº 1.0000.18.041450-0/001 – 17ª Câmara Cível – Rel. Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira – julgamento em 09/08/2018.

O entendimento foi no sentido de que, inexistindo assembleia para eleição de novo síndico, admite-se a prorrogação tácita do mandato do anterior, pois o condomínio não pode permanecer sem representação legal em juízo.

Também se encontra precedente do próprio Tribunal de Justiça de São Paulo, em julgamento envolvendo a continuidade das atribuições de síndico após o encerramento do prazo de sua investidura, no qual se reconheceu que, na ausência de disposição convencional contrária e de eleição de novo representante, as atribuições poderiam se prolongar para evitar a descontinuidade administrativa.

A matéria foi examinada na Apelação nº 0045362-63.2011.8.26.0576, oriunda da Comarca de São José do Rio Preto.

Mais recentemente, o TJSP, em julgamento de 22 de maio de 2025, pela 35ª Câmara de Direito Privado, também examinou a legitimidade da prorrogação de mandato em contexto de ausência de concorrente, considerando a necessidade de preservação da representação legal do condomínio.

Esses julgados demonstram que a jurisprudência não considera o vencimento formal do mandato, isoladamente, como circunstância suficiente para conduzir à absoluta impossibilidade de continuidade da administração.

Entretanto, é indispensável compreender que a prorrogação tácita não representa uma autorização irrestrita para a permanência do síndico no cargo. Sua admissibilidade está vinculada à necessidade de continuidade administrativa, à inexistência de solução sucessória regularmente constituída e às disposições da convenção condominial.

Há, inclusive, decisões em sentido restritivo. O TJSP reconheceu a inadequação da prorrogação de mandato por período superior a dois anos sem prévia aprovação da assembleia geral, determinando a realização de assembleia para escolha de novo síndico.

A leitura conjunta desses precedentes revela uma importante distinção: a continuidade transitória da administração, necessária para evitar a desorganização do condomínio, não deve ser confundida com a extensão deliberada e indefinida de um mandato sem aprovação dos condôminos.

Quando a assembleia é convocada para data posterior ao término do mandato

Esta é, provavelmente, a situação que mais suscita dúvidas na prática condominial.

Considere-se a seguinte hipótese: o síndico foi eleito para um mandato com término previsto em 30 de novembro. Antes dessa data, ele regularmente convoca uma assembleia geral para o dia 10 de dezembro, contemplando, expressamente, a eleição do novo síndico.

O mandato, portanto, termina antes da data designada para a realização da assembleia.

Seria possível sustentar que o síndico perdeu automaticamente suas atribuições em 30 de novembro, tornando-se irregular qualquer atuação administrativa realizada entre 1º e 9 de dezembro?

Essa conclusão, quando adotada de maneira absoluta e descontextualizada, não se mostra compatível com a necessidade de preservação da continuidade administrativa do condomínio.

Isso porque a convocação da assembleia antes do término do mandato evidencia que a administração reconheceu a necessidade de renovação da representação condominial e adotou providência concreta para que a escolha do sucessor ocorresse em momento próximo ao encerramento da gestão.

Nessa circunstância, desde que respeitadas as disposições da convenção, a convocação tenha sido regularmente realizada e a assembleia esteja efetivamente destinada à eleição do novo síndico, mostra-se juridicamente defensável admitir a continuidade transitória das atribuições do síndico anterior até a realização da reunião.

Não se está diante de uma renovação automática do mandato por novo período de um ou dois anos. Trata-se de uma solução de continuidade, destinada a impedir que a simples diferença entre a data de vencimento do mandato e a data de realização da assembleia produza um vazio de representação.

A circunstância de a assembleia ter sido convocada antes do encerramento do mandato constitui elemento relevante para demonstrar a boa-fé administrativa, a intenção de promover a sucessão regularmente e a ausência de propósito de perpetuação no exercício da função.

Todavia, é necessário fazer uma ressalva: a mera convocação da assembleia não equivale, por si só, a uma deliberação dos condôminos prorrogando o mandato. O fundamento jurídico para a continuidade transitória deve ser encontrado na interpretação sistemática das normas condominiais e na orientação jurisprudencial que admite a preservação da representação do condomínio.

Por isso, a solução mais segura consiste em realizar a assembleia na primeira oportunidade razoável após o vencimento do mandato, evitando-se períodos prolongados de gestão sem renovação da legitimidade assemblear.

A convenção condominial e sua importância na solução do problema

A análise não pode prescindir da convenção condominial. É possível que o instrumento contenha disposição expressa estabelecendo que o síndico permanecerá no exercício de suas atribuições até a posse de seu sucessor. Também poderá estabelecer regras específicas sobre a substituição, a vacância, a renúncia, o impedimento ou a eleição de um síndico substituto.

Se houver disposição expressa sobre a continuidade da gestão até a posse do sucessor, sua observância constitui importante fundamento para a solução da questão, desde que compatível com as disposições legais.

Por outro lado, se a convenção determinar expressamente que o mandato se encerra na data estabelecida, sem prever qualquer mecanismo de continuidade, a situação exigirá maior cautela interpretativa.

Nesse caso, a jurisprudência que admite a prorrogação tácita poderá oferecer fundamento para a preservação dos atos indispensáveis à administração, mas não deverá ser utilizada como justificativa para afastar deliberadamente as regras convencionais.

Também é importante verificar se a convenção estabelece que a eleição deverá ocorrer em determinada época do ano, se prevê a coincidência entre o encerramento do exercício financeiro e o mandato do síndico ou se disciplina a assunção de funções pelo subsíndico.

A solução jurídica, portanto, deverá considerar não apenas o Código Civil, mas o conjunto normativo que rege aquele condomínio.

Quais atos o síndico poderá praticar durante o período de transição?

Admitida a continuidade transitória das atribuições, surge outra questão relevante: quais são os limites da atuação do síndico cujo mandato formal já se encerrou?

Se a continuidade é admitida para impedir a desorganização administrativa e assegurar a representação do condomínio, não seria razoável conferir ao síndico, durante esse período, uma liberdade de atuação superior àquela que possuía durante o mandato regularmente constituído.

Ao contrário, recomenda-se que sua atuação seja pautada pela prudência, pela conservação do patrimônio comum e pela adoção das providências necessárias à manutenção dos serviços essenciais.

São especialmente justificáveis, nesse contexto, o pagamento de despesas ordinárias e compromissos regularmente assumidos pelo condomínio, a manutenção dos contratos essenciais à segurança, limpeza, conservação e funcionamento da edificação, assim como a adoção de medidas emergenciais destinadas à proteção dos moradores e do patrimônio coletivo.

No mesmo sentido se manifesta possível a representação do condomínio perante instituições financeiras, concessionárias, fornecedores e órgãos públicos, nos limites de sua legitimidade, o cumprimento de obrigações trabalhistas, fiscais, previdenciárias e contratuais, assim como a convocação e realização da assembleia destinada à eleição do sucessor.

Por outro lado, recomenda-se evitar, durante esse intervalo, decisões administrativas extraordinárias que possam comprometer a gestão futura, como a celebração de contratos de longa duração, a assunção de obrigações financeiras expressivas, a realização de despesas não urgentes ou a implementação de projetos estruturais sem autorização assemblear.

Não significa que todos esses atos sejam necessariamente inválidos. Significa, isto sim, que a situação de transição recomenda maior contenção e transparência, especialmente quando a legitimidade temporal da representação pode ser questionada.

O princípio da continuidade administrativa não pode ser convertido em instrumento de ampliação dos poderes individuais do síndico.

E se o síndico não convocar a assembleia antes do término do mandato?

A situação é substancialmente diferente quando o síndico simplesmente permite que seu mandato termine sem convocar a assembleia destinada à eleição de seu sucessor.

Nesse caso, não se pode admitir que a inércia administrativa seja utilizada como fundamento para uma permanência indefinida no exercício da sindicância.

O próprio Código Civil oferece instrumentos para impedir essa situação.

O artigo 1.350, § 1º, estabelece que, se o síndico não convocar a assembleia anual, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

De maneira complementar, o artigo 1.355 autoriza a convocação de assembleias extraordinárias pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Assim, diante da omissão do administrador, os condôminos que representem pelo menos um quarto da coletividade poderá promover a convocação da assembleia, observadas as exigências legais e convencionais.

O artigo 1.350, § 2º, ainda estabelece que, se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino.

Portanto, não faltam mecanismos jurídicos para superar eventual omissão e assegurar a renovação da representação condominial.

É importante registrar que a prorrogação tácita reconhecida em determinados precedentes não deve estimular a passividade dos condôminos nem legitimar a ausência de eleições periódicas. Trata-se de uma solução excepcional de continuidade, não de um mecanismo substitutivo da vontade assemblear.

Os riscos jurídicos da atuação após o vencimento do mandato

A permanência do síndico após o término formal de seu mandato pode gerar questionamentos quanto à legitimidade de sua representação, especialmente perante instituições financeiras, órgãos públicos, fornecedores e no âmbito judicial.

Um dos problemas mais recorrentes diz respeito à representação processual do condomínio.

O artigo 75, inciso XI, do Código de Processo Civil estabelece que o condomínio será representado em juízo pelo administrador ou síndico.

Se houver questionamento acerca da validade da investidura, poderá surgir discussão sobre a regularidade da representação processual, com eventual necessidade de apresentação de documentação complementar ou regularização da representação, conforme as circunstâncias do caso.

Também podem surgir controvérsias envolvendo a validade de contratos celebrados, a movimentação de contas bancárias, a autorização de pagamentos e a prática de atos administrativos que extrapolem a finalidade de continuidade da gestão.

Isso não significa, entretanto, que todos os atos praticados após o vencimento do mandato devam ser automaticamente considerados nulos.

A análise deverá considerar a natureza do ato, a necessidade administrativa que o justificou, a boa-fé dos envolvidos, a existência de autorização assemblear, a proteção de terceiros e a eventual ratificação posterior pela coletividade.

A segurança jurídica das relações condominiais recomenda que não se promova uma invalidação indiscriminada dos atos praticados durante o período de transição, sobretudo quando destinados à preservação dos interesses comuns e quando não houver prejuízo à coletividade.

Por outro lado, a possibilidade de preservação de determinados atos não representa uma autorização para que o síndico ignore os limites de sua investidura.

A assembleia posterior deve regularizar expressamente a situação

Uma providência particularmente recomendável consiste em incluir na pauta da assembleia destinada à eleição do novo síndico um registro formal sobre o período de transição administrativa.

A ata poderá consignar a data de encerramento do mandato anterior, a data da convocação da assembleia, a data de sua realização e a eleição do novo representante.

Poderá, ainda, deliberar sobre a ratificação dos atos de administração praticados durante o intervalo, desde que devidamente identificados, lícitos e compreendidos nos limites das atribuições administrativas, sem prejuízo da análise específica de eventuais atos que dependam de autorização própria.

Essa providência contribui para a transparência, a continuidade institucional e a segurança jurídica da administração.

Naturalmente, a ratificação não poderá ser utilizada para convalidar atos ilícitos, afastar responsabilidades pessoais ou substituir quóruns e autorizações legalmente exigidos.

O objetivo é conferir clareza e segurança à transição, evitando que o período compreendido entre o encerramento do mandato e a eleição do sucessor se transforme em fonte permanente de controvérsias.

A prorrogação não pode servir de instrumento de perpetuação no cargo

É necessário estabelecer uma distinção entre a continuidade administrativa necessária e a permanência injustificada no exercício da função.

A primeira atende ao interesse coletivo, pois impede que o condomínio fique desprovido de administração e representação.

A segunda, ao contrário, pode representar uma indevida apropriação individual de uma função cuja legitimidade decorre da vontade assemblear.

O síndico não é titular do condomínio, tampouco detém direito adquirido à continuidade no exercício da sindicância. Sua permanência depende da legitimidade conferida pelos condôminos, nos termos da legislação e da convenção.

A possibilidade de reeleição prevista no artigo 1.347 do Código Civil não autoriza que o administrador prolongue unilateralmente seu mandato, nem que transforme a ausência de sucessor em justificativa para uma gestão sem horizonte temporal definido.

A prorrogação tácita, quando admitida, deve ser compreendida como instrumento excepcional de preservação da continuidade administrativa, limitado ao período estritamente necessário à realização da sucessão.

Essa compreensão preserva simultaneamente dois valores igualmente importantes: a continuidade da administração e a soberania da assembleia na escolha de seus representantes.

A preservação da administração e da legitimidade assemblear

O encerramento do mandato do síndico antes da realização da assembleia destinada à eleição de seu sucessor não deve ser tratado como uma circunstância capaz de provocar, automaticamente, a paralisação da administração condominial.

A interpretação sistemática do Código Civil, especialmente de seus artigos 1.347, 1.348, 1.350 e 1.355, permite reconhecer que a continuidade da representação do condomínio constitui uma necessidade jurídica e administrativa que não pode ser simplesmente ignorada.

A jurisprudência tem admitido, em determinadas circunstâncias, a prorrogação tácita das atribuições do síndico até a eleição de seu sucessor, especialmente quando inexistente disposição convencional em sentido contrário e quando a continuidade se mostra indispensável à preservação dos interesses coletivos.

Assim, quando a assembleia tiver sido regularmente convocada ainda durante a vigência do mandato, mas sua realização estiver designada para data imediatamente posterior ao vencimento, há fundamento jurídico consistente para admitir a continuidade transitória das atribuições do síndico até a efetiva realização da reunião e a definição de seu sucessor.

Isso, entretanto, não representa renovação automática do mandato, tampouco autorização para que o síndico permaneça indefinidamente no cargo. A solução deve ser interpretada restritivamente, à luz da convenção condominial, da boa-fé, da razoabilidade e da necessidade de preservação da representação jurídica do condomínio.

Em última análise, o que deve prevalecer é a compreensão de que o condomínio não pode ficar sem administração, mas a necessidade de continuidade administrativa jamais poderá ser transformada em autorização para a perpetuação de um síndico no exercício de suas funções sem a necessária legitimidade assemblear.

A boa administração condominial exige, portanto, que a sucessão seja planejada, que as assembleias sejam convocadas tempestivamente e que eventuais períodos de transição sejam tratados com transparência, prudência e rigor jurídico.