O mercado de galpões logísticos no Brasil vive uma expansão acelerada e transformação estrutural, consolidando-se como um dos segmentos mais promissores do setor imobiliário. Com taxa média de vacância de 8,2% e expansão prevista de 10% no curto prazo, atrai cada vez mais atenção de investidores institucionais e fundos imobiliários.
É o que mostra um levantamento inédito da RB Investimentos sobre o mercado desse setor, ao qual o NeoFeed teve acesso. O estudo mostra que o crescimento é impulsionado pelo e-commerce, responsável por 38% da ocupação dos galpões logísticos do País – mais que o dobro da indústria –, pela modernização das cadeias de suprimentos e pela busca por eficiência operacional.
O Brasil conta com mais de 35 milhões de m² de área bruta locável (ABL) nos galpões ativos, com mais de 4 milhões de m² em construção – o que deve ampliar o estoque em mais de 10% até 2026 – e outros 22 milhões de m² em fase de projeto.
No segundo trimestre de 2025, a taxa de vacância caiu para 7,7%, a menor da série histórica, com absorção líquida de 663 mil m² em ABL. Os preços de locação ultrapassaram R$ 30/m², refletindo alta demanda e escassez de oferta.
A explosão do comércio eletrônico foi um dos principais motores da expansão dos galpões logísticos, setor que já movimenta mais de R$ 8,5 bilhões por ano.
Os primeiros condomínios logísticos de padrão internacional surgiram nos anos 2000, especialmente em São Paulo. A pandemia, porém, foi decisiva para o avanço do e-commerce e, por tabela, dos galpões de distribuição.
“Muitas pessoas que não gostavam de fazer compras online, em especial o público mais velho, viraram clientes do comércio eletrônico e, desde então, a demanda por galpões só aumentou”, afirma Gustavo Cruz, estrategista-chefe da RB Investimentos.
A chegada do e-commerce no segmento de galpões impulsionou avanços como robotização e eficiência logística. Regiões fora do eixo Sudeste-Sul, como Goiás, Pernambuco e Amazonas, têm recebido novos projetos.
Apesar do crescimento, o mercado ainda é concentrado e desigual. Enquanto os EUA têm mais de 22 mil centros logísticos, o Brasil soma cerca de 1 mil unidades, com 77% concentradas no Sudeste.
“Embora o Sudeste represente a maior parte do mercado, há forte demanda em áreas mal atendidas, como o Nordeste, região com 10% do total de área disponível de galpões e grande potencial de crescimento do PIB”, diz Cruz.
A localização é essencial para atrair operadores. Com a reforma tributária e o fim vindouro da guerra fiscal entre estados – que ofereciam isenção de ICMS para atrair investimentos e empresas -, regiões próximas aos grandes centros urbanos de norte a sul do País, com acesso facilitado a rodovias e modais de transporte, tendem concentrar a maior parte dos investimentos.
O estado de São Paulo, que abriga cerca de 55% do inventário nacional, é um exemplo. Polos como Cajamar, Guarulhos e Extrema (MG) se destacam pela infraestrutura e proximidade com a capital paulista. Por essa razão os galpões nessas cidades ostentam taxa de vacância abaixo de 7%.
O e-commerce, por sua vez, domina o ranking dos cinco maiores ocupantes de galpões logísticos. O Mercado Livre lidera com 2,089 milhões de m² ocupados, distribuídos em mais de 60 unidades logísticas em 41 regiões. Shopee (830 mil m²), Amazon (545 mil m²), Magazine Luiza (511 mil m²) e DHL (360 mil m²) completam o ranking.
Embora o e-commerce tenha potencial de ampliar sua participação no mercado de galpões logísticos, o estrategista da RB cita outros setores da economia que também tendem a entrar na briga por espaço – o que deve direcionar avanços estruturais dos galpões.
“O agronegócio esta avançando com as exportações e o Centro-Oeste se destaca como uma das regiões de maior crescimento, demandando tanto silos para sua produção, quanto galpoes logísticos para outros negócios que atendem a região; também vejo uma grande demanda do setor farmacêutico e de exportadores de carne, que nesses casos exigem galpões climatizados, com cargas mantidas em temperaturas baixas para não estragar”, revela Cruz.
Receita para crescer
Um exemplo recente de aposta no setor foi dado pela Private Construtora, especializada em projetos logísticos e corporativos, que acaba de lançar o Private Log – que se apresenta como o maior galpão logístico do Brasil.
Situado em Serra (ES), fruto de um investimento de R$ 2,5 bilhões, o empreendimento ainda em construção – a primeira fase será entregue em agosto e a conclusão total, em 2029 – vai dispor de 620 mil m² de Área Bruta Locável (ABL).
Mateus Vitoria Oliveira, diretor-executivo da Private, cita a localização estratégica e outras características de galpões com padrão A+ como essenciais para o crescimento do segmento. O Private Log, por exemplo, apostou em de pé-direito elevado, de 12 metros, e piso reforçado capaz de suportar 8 toneladas.
Segundo ele, a pressão de demanda ajuda a entender o crescimento de cerca de 30% ao ano nos preços de locação. “O Brasil tem a menor taxa de vacância da história, temos demanda e não temos produto”, afirma, reforçando o grande potencial de crescimento de galpões logísticos em todas as regiões do País.
Oliveira cita o impacto da taxa Selic e a inflação de insumos como barreiras para a construção de galpões: “Não falta dinheiro para bons projetos, mas a conta tem de fechar.”
Para Cruz, da RB Investimentos, há oportunidades relevantes para investidores atentos, em especial de fundos de investimentos imobiliários (FIIs), que segundo ele estão mudando a dinâmica do setor.
“Antes, o mercado de galpões logísticos era dominado por operações mais familiares ou empresas com atuação regional; agora, com a entrada dos fundos, há uma padronização maior, exigência de governança e foco em eficiência operacional”, diz.
Outro ponto relevante é a popularização dos fundos imobiliários entre investidores individuais. Isso permitiu que pequenos investidores tivessem acesso a ativos que antes eram restritos a grandes grupos.
Os fundos imobiliários, segundo ele, também têm a vantagem de permitir uma diversificação geográfica e operacional: “Hoje, é possível investir em um fundo que possui mais de 10 ativos distribuídos em diferentes estados do Brasil, o que reduz riscos e aumenta a exposição a diferentes mercados consumidores.”
Cruz reforça que o apetite dos investidores por ativos logísticos tem sido impulsionado pelo crescimento do e-commerce.
“Os fundos conseguem captar essa demanda do comércio eletrônico e direcionar investimentos para ativos com alto potencial de valorização e retorno”, afirma o estrategista da RB. “Isso torna o setor logístico um dos mais promissores dentro do universo dos fundos imobiliários.”
Fonte ==> NEOFEED
