Empresário André Melhado aposta há quase uma década na transformação de ativos existentes.

O mercado imobiliário brasileiro vive um movimento que vai além da quantidade de lançamentos ou do preço do metro quadrado. Enquanto comprar uma propriedade continua sendo uma decisão de longo prazo para famílias e investidores, ocupar um imóvel ficou progressivamente mais caro, criando uma diferença relevante entre o comportamento dos preços de venda e de locação.

Os dados ajudam a dimensionar essa mudança. No segmento comercial, o preço anunciado de venda de salas e conjuntos monitorados pelo Índice FipeZAP acumulou alta de 2,14% nos 12 meses encerrados em fevereiro de 2026. No mesmo período, os valores de novos aluguéis avançaram 10,36%.

A diferença também aparece na rentabilidade estimada. Em fevereiro, o retorno médio anualizado do aluguel comercial chegou a 7,30%, enquanto a locação residencial apresentava taxa projetada de 6,03%.

O movimento ocorre ao mesmo tempo em que imóveis usados ampliam sua participação nas decisões de compra. No primeiro trimestre de 2026, 77% dos entrevistados pelo Raio-X FipeZAP que haviam adquirido uma propriedade nos 12 meses anteriores escolheram imóveis usados. Apenas 23% compraram unidades novas.

Os números colocam em evidência uma parte do mercado que nem sempre recebe a mesma atenção dos grandes lançamentos: o enorme estoque de imóveis já existente nas cidades brasileiras e sua capacidade de ganhar novos usos.

Para o empresário André Luiz Melhado da Silva, que começou a investir no setor entre 2016 e 2017, é justamente nessa transformação que podem surgir oportunidades. Sua estratégia foi construída, em parte, pela aquisição de imóveis antigos ou localizados em avenidas de grande circulação, seguida de reformas e da busca por utilizações capazes de gerar renda.

“Eu sempre procurei olhar não apenas para o imóvel como ele está, mas para o que pode ser feito com ele. Dependendo da localização e das características, uma reforma pode mudar a utilização e abrir outra possibilidade de renda”, afirma.

O imóvel usado voltou a ocupar uma posição importante na demanda

A preferência registrada no início de 2026 chama atenção pela intensidade.

A participação de 77% dos imóveis usados entre compradores recentes ficou acima dos 69% observados no trimestre anterior e também superou a média histórica de 60% registrada pela pesquisa FipeZAP desde 2014.

Existem diferentes razões possíveis para essa escolha. Preço, localização, disponibilidade imediata e oferta em bairros consolidados podem influenciar a decisão. Em determinadas regiões, adquirir um imóvel existente também pode ser uma das poucas maneiras de entrar em áreas onde terrenos disponíveis para novos empreendimentos se tornaram escassos.

Isso cria um mercado que não depende exclusivamente da construção de novas unidades.

Casas, apartamentos, galpões e espaços comerciais construídos há décadas continuam participando da economia urbana. A diferença está na capacidade de esses ativos acompanharem as mudanças ocorridas ao redor deles.

Um bairro que anteriormente era predominantemente residencial pode desenvolver forte atividade comercial. Uma avenida pode ganhar fluxo depois de intervenções viárias. Regiões antes periféricas podem passar a concentrar serviços e empresas.

Quando a cidade muda, o valor econômico do uso de um imóvel também pode mudar.

Foi essa leitura que levou André a procurar, em diferentes momentos, propriedades antigas com possibilidade de reforma e ativos situados em vias de circulação relevante.

Reformar o que já existe também faz parte do crescimento das cidades

O debate sobre mercado imobiliário costuma ser associado à construção. Novos prédios, condomínios e loteamentos são indicadores visíveis da expansão urbana.

Existe, porém, outra forma de transformação que acontece dentro do estoque já construído.

Uma residência pode se tornar espaço comercial. Um imóvel degradado pode voltar ao mercado depois de uma reforma. Um galpão pode ganhar nova função conforme a atividade econômica de uma região se modifica.

Esse processo não é automático e depende de regras urbanísticas, condições estruturais, custos de adaptação e demanda. Ainda assim, possui relevância econômica porque permite que propriedades existentes continuem acompanhando as necessidades das cidades.

Para investidores, significa observar o imóvel em duas dimensões: aquilo que ele é no momento da compra e aquilo que poderá se tornar.

André incorporou essa lógica gradualmente à própria estratégia. Enquanto ainda atuava no setor de combustíveis, começou a adquirir imóveis e realizar intervenções com o objetivo de ampliar suas possibilidades de utilização e locação.

A atividade, inicialmente paralela, ganhou espaço até se tornar sua principal frente empresarial.

Aluguel comercial mostra uma dinâmica diferente da venda

O comportamento recente do segmento comercial ajuda a compreender por que geração de renda voltou a receber atenção.

Nos primeiros dois meses de 2026, os preços anunciados para venda de salas e conjuntos comerciais subiram apenas 0,28%, segundo o FipeZAP. Os novos aluguéis avançaram 2,35% no mesmo intervalo.

Em 12 meses, a distância foi ainda maior: 2,14% na venda e 10,36% na locação.

Os resultados variam significativamente entre cidades. Em fevereiro, a rentabilidade anualizada estimada para o aluguel comercial alcançava 10,38% em Salvador, 8,71% em Campinas e 7,74% em Brasília. Rio de Janeiro aparecia com 7,50% e São Paulo, com 7,21%.

Esses percentuais não significam retorno garantido para o proprietário. O indicador relaciona valores anunciados de locação e venda e não incorpora todas as despesas que fazem parte de um investimento individual.

Vacância, manutenção, tributos, reformas e períodos sem receita podem alterar consideravelmente o resultado efetivo.

Ainda assim, o descolamento entre venda e aluguel revela uma transformação relevante: em algumas localidades e segmentos, a receita potencial da ocupação está avançando mais rapidamente do que o preço do próprio ativo.

Para proprietários e investidores, isso aumenta a importância de compreender a demanda por uso.

Uma avenida movimentada não garante um bom ponto comercial

Transformar um imóvel residencial em comercial pode parecer simples quando a propriedade está localizada em uma avenida de grande fluxo. Na prática, a viabilidade depende de uma combinação maior de fatores.

Visibilidade é apenas um deles.

Acesso, possibilidade de estacionamento, perfil das atividades existentes no entorno, dimensões internas, legislação municipal e características construtivas podem determinar quais negócios conseguiriam utilizar o espaço.

Isso significa que a reforma precisa responder a uma demanda real.

Na estratégia desenvolvida por André, a observação da circulação ao redor do imóvel funciona como ponto de partida, não como garantia de resultado. A propriedade precisa ser analisada em relação ao tipo de ocupação que poderá receber depois da intervenção.

Esse raciocínio é especialmente importante em cidades que mudam rapidamente. O crescimento urbano pode transformar determinados corredores viários em novas áreas comerciais, mas também pode deslocar atividades de uma região para outra.

O investidor que pretende gerar renda precisa acompanhar essa dinâmica.

O custo da reforma pode separar oportunidade de problema

O fato de imóveis usados representarem parcela expressiva das compras não elimina um dos principais riscos dessa categoria: aquilo que não aparece imediatamente.

Instalações elétricas e hidráulicas antigas, problemas estruturais, telhados, acessibilidade e adequações necessárias para novos usos podem alterar completamente a conta de uma aquisição.

Por isso, preço abaixo da média não significa necessariamente oportunidade.

A análise precisa considerar o investimento total necessário até que a propriedade possa ser ocupada ou colocada novamente no mercado.

Para quem trabalha com transformação de ativos, a margem entre compra, reforma e capacidade futura de geração de renda é fundamental. Uma obra que ultrapassa significativamente o orçamento pode consumir justamente o ganho que justificava a aquisição.

André começou a desenvolver essa leitura depois das primeiras compras realizadas entre 2016 e 2017. Ao longo dos anos, os imóveis deixaram de funcionar apenas como aplicações paralelas e passaram a compor uma estratégia patrimonial estruturada.

Em 2018, ele criou a RS Family para centralizar os ativos imobiliários da família.

A pandemia mudou o destino do capital

A virada mais importante nessa estratégia ocorreu em 2020.

Até então, André conciliava o crescimento do patrimônio imobiliário com uma atividade consolidada no setor de combustíveis e transportes. Sua operação possuía nove caminhões.

Com os efeitos da pandemia sobre o negócio, ele tomou a decisão de vender a frota e direcionar os recursos para imóveis.

A escolha acelerou uma mudança que já vinha acontecendo.

Em vez de reconstruir a mesma estrutura operacional, o empresário aumentou a concentração de capital em ativos imobiliários. Entre 2023 e 2024, começou a organizar o encerramento da Petro Real Administradora de Serviço, companhia fundada em 2015, e concluiu esse ciclo em 2025.

Atualmente, a RS Family administra dezenas de propriedades no Brasil, entre casas, galpões e pontos comerciais.

O movimento oferece um exemplo de como decisões imobiliárias podem fazer parte de uma estratégia empresarial mais ampla. Para André, os imóveis não surgiram apenas como destino para recursos excedentes, mas gradualmente substituíram outra atividade como principal foco patrimonial.

Imóvel parado também interfere na cidade

A discussão sobre vacância não interessa apenas ao proprietário.

Imóveis desocupados por longos períodos podem produzir efeitos sobre o ambiente urbano, especialmente quando se concentram em determinadas regiões. Espaços sem utilização deixam de gerar atividade econômica direta, podem exigir manutenção sem produzir receita e, dependendo das condições, contribuir para processos de degradação.

Quando uma propriedade volta a ser ocupada, ocorre o movimento contrário.

Uma reforma mobiliza serviços e materiais. Uma nova atividade comercial pode gerar circulação, empregos e consumo no entorno. Uma residência recuperada volta a atender demanda habitacional.

Isso não significa que toda transformação privada produza automaticamente benefício coletivo. Mudanças de uso precisam respeitar regras urbanísticas e os impactos sobre cada região.

Mas o reaproveitamento do estoque existente é uma das peças da discussão sobre cidades mais eficientes.

Em um país no qual grande parte dos bairros consolidados já possui ocupação significativa, pensar crescimento urbano exclusivamente por meio de novas construções deixa de capturar toda a dinâmica imobiliária.

Brasília também mostra que aluguel e venda podem seguir caminhos diferentes

A própria capital federal oferece um exemplo das diferenças existentes dentro do mercado.

Em fevereiro de 2026, a rentabilidade anualizada estimada para locação de imóveis comerciais em Brasília era de 7,74%, uma das maiores entre as dez localidades monitoradas pelo FipeZAP comercial.

No mesmo mês, entretanto, os preços anunciados para novos aluguéis comerciais na capital recuaram 2,36%.

Os dois indicadores não são contraditórios. Um representa a relação estimada entre aluguel e valor de venda; o outro mostra a variação de preços em um período específico.

A diferença evidencia justamente por que análises imobiliárias precisam ir além de um único número.

Uma cidade pode possuir rentabilidade relativa elevada e registrar queda mensal de aluguel. Um bairro pode seguir trajetória diferente da média municipal. E determinados tipos de imóvel podem apresentar comportamento próprio dentro da mesma região.

Para investidores, médias são referências. A decisão acontece no endereço.

Transformar patrimônio exige pensar em demanda antes da obra

A experiência acumulada por André ao longo de quase uma década no mercado imobiliário o levou a concentrar atenção na possibilidade de geração de renda dos ativos.

Isso exige inverter uma lógica comum.

Em vez de comprar primeiro e decidir depois o que fazer com a propriedade, a análise ideal procura antecipar quem poderia utilizar aquele espaço e quais adaptações seriam necessárias.

A pergunta deixa de ser somente “quanto custa?” e passa a incluir “para quem esse imóvel poderá ter valor?”.

Essa diferença é particularmente relevante no segmento comercial, em que características específicas podem restringir ou ampliar o universo de possíveis locatários.

Uma reforma muito personalizada para determinado tipo de atividade, por exemplo, pode facilitar uma locação e dificultar outra no futuro. Já uma adaptação mais flexível pode ampliar possibilidades, mas talvez não entregue tudo o que um segmento específico exige.

Gestão patrimonial envolve, portanto, decisões que ultrapassam a compra.

O mercado de locação devolve importância à gestão do imóvel

Durante períodos de forte valorização imobiliária, investidores podem obter bons resultados simplesmente pela diferença entre o preço de aquisição e o valor futuro do ativo.

Quando os preços de venda avançam mais lentamente do que os aluguéis, a gestão ganha peso.

Manter ocupação, controlar custos, escolher reformas e adequar propriedades às mudanças de demanda tornam-se componentes relevantes do retorno.

Os dados de 2026 ajudam a colocar essa diferença em perspectiva.

No segmento residencial, a rentabilidade média anualizada do aluguel era estimada em 6,03% em fevereiro. No comercial, 7,30%. Ao mesmo tempo, a própria Fipe ressalta que, naquele momento, ambas permaneciam abaixo da rentabilidade média projetada para aplicações financeiras de referência.

A comparação mostra que imóvel não pode ser analisado apenas pela renda mensal.

Valorização potencial, risco, liquidez, custos e horizonte do investimento precisam entrar na conta.

Para André, a resposta encontrada foi procurar ativos sobre os quais pudesse exercer algum grau de transformação, em vez de depender exclusivamente do comportamento geral do mercado.

O próximo ciclo das cidades pode passar pelo que já foi construído

O Brasil continuará precisando construir novas moradias, empreendimentos comerciais e infraestrutura. A demanda habitacional e o crescimento das cidades tornam essa expansão inevitável.

Ao mesmo tempo, os dados sobre preferência por imóveis usados mostram que uma parcela relevante do mercado está olhando para aquilo que já existe.

No primeiro trimestre de 2026, mais de três em cada quatro compradores recentes pesquisados pelo FipeZAP haviam escolhido uma propriedade usada.

Esse estoque representa décadas de construção acumulada nas cidades brasileiras.

Parte continuará cumprindo sua função original. Outra parte precisará de reformas. Alguns imóveis mudarão de uso à medida que bairros e corredores urbanos se transformarem.

É justamente nessa segunda vida das propriedades que investidores como André construíram parte de suas estratégias.

Hoje vivendo temporariamente em Orlando com a família e mantendo a administração dos ativos brasileiros, ele pretende estudar futuramente a possibilidade de aplicar uma lógica semelhante no mercado americano. A operação imobiliária consolidada, entretanto, permanece no Brasil, onde a RS Family concentra dezenas de propriedades.

A experiência não oferece uma fórmula aplicável a qualquer imóvel ou cidade. Mostra algo mais simples: patrimônio imobiliário não precisa ser estático.

Em um momento no qual aluguéis, preços de venda e demanda por imóveis usados seguem ritmos diferentes, a capacidade de interpretar aquilo que uma propriedade pode oferecer passa a importar tanto quanto sua localização atual.

Para as cidades brasileiras, essa discussão também aponta para uma questão maior. O futuro imobiliário do país não será construído somente nos terrenos onde novos prédios irão surgir. Uma parte dele já está de pé, esperando reforma, ocupação e, em alguns casos, uma nova função.