Quem recebe aluguel já é obrigado a pagar Imposto de Renda. Com a entrada em vigor da reforma tributária, o proprietário pode ter de pagar, além do IR, um outro tributo. Nem todos serão enquadrados no novo imposto, porém. A cobrança ou não vai depender da quantidade de imóveis alugados e da renda total. A partir de 2027, quem alugar mais de três imóveis e tiver receita anual de aluguéis acima de R$ 240 mil terá uma nova conta para pagar. Outra novidade está a caminho: a partir de 2026, cada imóvel do país ganhará um identificador único, encerrando uma era de informalidade no setor. Será o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), já apelidado de “CPF do imóvel”. Quem omitir rendimentos de locação ou opera no mercado informal terá de regularizar a situação ou enfrentar multas de até 150%. Novo imposto sobre aluguel: as mudanças Atualmente, não existe um tributo específico sobre a locação de imóveis, como o Imposto Sobre Serviços (ISS) ou o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS). Segundo a tributarista Bianca Xavier, professora da Escola de Direito do Rio de Janeiro (FGV Direito Rio), no sistema atual, “a locação não se enquadra nem como mercadoria, nem como serviço”. A pessoa física que aluga um imóvel hoje paga apenas o Imposto de Renda, dependendo do valor do aluguel. O pagamento é feito via carnê-leão. Para pessoas jurídicas como imobiliárias que intermediam aluguéis já há uma tributação de 3,65% sobre o valor do aluguel, referente ao PIS/Cofins. A virada de chave em 2027: possível contribuinte do IBS/CBS Com a reforma tributária, pesoas jurídicas que recebem alugueis terão de lidar com um novo tributo. Ou melhor, dois, da mesma natureza e cobrados simultaneamente: o Imposto sobre Bens e Serviços e a Contribuição sobre Bens e Serviços (IBS/CBS). O IBS será de competência estadual e municipal. O CBS, federal. Essa dupla vai substituir os atuais PIS, Cofins, ICMS e ISS. O novo sistema tem uma base ampla e incidirá sobre todas as operações com bens e serviços. A alíquota do IBS/CBS sobre aluguel poderá chegar a 10%, diante dos atuais 3,65% cobrados pelo PIS/Cofins. As pessoas físicas com grande volume de negócios também serão afetadas. Mas o Fisco não vai cobrar o imposto sobre aluguel de todos os indivíduos, e sim daqueles que atenderem a dois critérios cumulativos: número de imóveis: deve possuir mais de três imóveis alugados; e receita anual: deve receber mais de R$ 240 mil por ano, proveniente da locação, cessão ou arrendamento desses imóveis. Este valor de referência será corrigido anualmente pelo IPCA. Exemplos práticos da regra cumulativa: Cenário A: Um proprietário tem dois imóveis alugados, mas recebe R$ 300 mil anualmente. Ele não paga o novo imposto, pois não preenche o requisito de mais de três imóveis. Cenário B: Um proprietário tem quatro quitinetes, mas a renda anual é de R$ 100 mil. Ele não paga, pois não preenche o requisito de mais de R$ 240 mil. Cenário C: Ana tem quatro apartamentos alugados por R$ 6 mil cada, fechando o ano com R$ 288 mil de renda. Ela aluga quatro imóveis e ultrapassou os R$ 240 mil, portanto entra na regra. Regra de exceção: o enquadramento no ano corrente Apesar de o cálculo se basear na renda do ano anterior, existe uma regra de exceção para quem ultrapassar o limite no ano corrente. Se um único imóvel gerar receita superior a R$ 288 mil no ano, o dono vira contribuinte. Segundo Vinicius Cunha, advogado especialista em Direito Tributário e sócio da MCW Advogados, neste caso a cobrança ocorrerá no próprio exercício em que a operação se realizar. AirBnb e imóveis por temporada: as regras diferentes de alíquota Os aluguéis de curta duração, como aqueles intermediados por plataformas como o AirBnb, seguem regime diferente. A lei trata a locação por menos de 90 dias como hotelaria/prestação de serviço. Nesse regime, a alíquota IBS/CBS aluguel é reduzida em 60%, o que significa que o contribuinte pagará 40% da alíquota padrão. Essa é uma redução menor que a prevista para locações convencionais (30%). Como calcular e reduzir o impacto do novo imposto O que entra e o que sai da base de cálculo A base de cálculo do IBS/CBS na locação não é o valor que será cobrado. A lei previu mecanismos para evitar distorções: O que entra na base: O valor do aluguel em si, além de juros e multas. O que não entra na base: Remove-se o valor do condomínio, IPTU e emolumentos do imóvel. A redução da alíquota em 70% e o “amortecedor social” A reforma tributária previu que o segmento imobiliário não irá pagar a alíquota cheia do IBS/CBS, que pode ficar entre 26,5% e 28%, no caso de locação de imóveis. Ela será reduzida em 70%, o que significa que o locador pagará apenas 30% da alíquota definida. Além disso, há um abatimento mensal de R$ 600 na base de cálculo do IBS/CBS para locações residenciais. O valor será corrigido pelo IPCA e é limitado ao valor do próprio aluguel. Entenda o cálculo (exemplo para uma alíquota padrão de 26,5%): Alíquota geral estimada: 26,5% Redução para locação: 70% Alíquota efetiva: 7,95% (30% de 26,5%) Sobre aluguel de R$ 3.000: R$ 238,50 de imposto Menos abatimento social: R$ 600 Imposto final: R$ 0 (o abatimento cobriu tudo) A brecha dos contratos antigos: uma oportunidade até 31 de dezembro Proprietários com contratos de locação que tinham firma reconhecida antes da publicação da Lei Complementar 214/2025 podem ter direito a uma redução maior. Para aproveitar este benefício, o proprietário deve registrar o contrato no Registro Geral de Imóveis (RGI) até 31 de dezembro de 2025. Como o CIB – o “CPF do imóvel” – pode acabar com a informalidade A partir de 2026, a Receita Federal utilizará ferramentas de cruzamento de dados, como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), para fiscalizar a movimentação imobiliária. O CIB será um identificador nacional único para cada imóvel urbano ou rural. Ele integrará dados hoje dispersos em cartórios, prefeituras,

O grupo de trabalho criado para tratar da reforma administrativa finalizou o texto da proposta de emenda à Constituição (PEC)

Após aprovação unânime na Câmara dos Deputados, o projeto que isenta do Imposto de Renda (IR) quem recebe até R$

O mês de outubro de 2025 reúne celebrações ligadas à saúde, à fé, à cultura e às profissões. A principal

Um país que tem energia de sobra mas paga caro por ela, e ainda corre o risco de sofrer um

O agronegócio está mobilizado para dissuadir o governo federal de apresentar o chamado Plano Clima na 30ª Conferência das Nações

O forte crescimento das recuperações judiciais no país neste ano tem dois culpados, disse neste sábado (27) o ministro da

Os afagos de Donald Trump ao presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) não serão suficientes para reverter o tarifaço

O governo Luiz Inácio Lula da Silva (PT) e seus apoiadores estão entusiasmados com a exploração da bandeira da soberania