09/09/2026

Em um mercado imobiliário marcado por projetos cada vez mais complexos, estudos ambientais e licenciamento podem interferir no cronograma, nos custos e na própria concepção dos empreendimentos. Para a engenheira ambiental Jamili Naiara, tratar essas questões apenas no fim do planejamento pode transformar exigências previsíveis em problemas de negócio

Os edifícios mais conhecidos de uma cidade costumam ser apresentados por aquilo que conseguem mostrar.

Altura. Arquitetura. Número de pavimentos. Área construída. Tecnologia. Valor das unidades.

Antes de qualquer um desses elementos se tornar visível, porém, existe uma etapa menos fotografada do desenvolvimento imobiliário.

É quando o terreno ainda precisa ser compreendido, os impactos avaliados, estudos elaborados, exigências identificadas e a compatibilidade ambiental do projeto analisada.

Para empreendimentos de grande porte, decisões tomadas nessa fase podem acompanhar a obra durante anos.

É por isso que uma discussão tradicionalmente concentrada nos departamentos técnicos começa a interessar também à gestão: quanto custa descobrir tarde demais uma condicionante que poderia ter sido considerada antes?

O licenciamento ambiental costuma aparecer no debate empresarial quando provoca atrasos, exige adaptações ou se transforma em controvérsia. Mas sua influência começa muito antes.

Quando incorporado ao planejamento, pode ajudar a antecipar riscos, organizar cronogramas e evitar que decisões comerciais avancem desconectadas das características ambientais e regulatórias do empreendimento.

Para a engenheira ambiental Jamili Naiara Pereira de Souza, que acumula 18 anos de atuação entre iniciativa privada e gestão pública, essa mudança de perspectiva é particularmente importante em projetos de alta complexidade.

“Quando a questão ambiental entra desde o início, o empreendedor consegue trabalhar com mais informação. Quando ela é deixada para depois, algo que poderia ter sido planejado pode se transformar em uma dificuldade para o próprio projeto”, afirma.

O terreno não começa vazio para a engenharia

Do ponto de vista comercial, um terreno pode ser analisado pela localização, potencial construtivo, acesso, valorização e perfil do consumidor.

Para a engenharia ambiental, existem outras perguntas.

Quais características físicas e ambientais estão presentes naquela área?

Que estudos serão necessários?

Existem restrições que precisam ser consideradas?

Quais órgãos estarão envolvidos?

Que exigências poderão interferir na implantação?

Qual será o caminho necessário até a obtenção das autorizações aplicáveis?

Essas perguntas ajudam a explicar por que a análise ambiental pode participar da avaliação de risco de um empreendimento.

Um projeto economicamente atraente no papel pode enfrentar dificuldades se parte de premissas incompatíveis com as condições encontradas no território.

Quanto mais avançado estiver o empreendimento quando o problema for identificado, mais cara tende a ser a adaptação.

O custo do atraso não aparece apenas na obra

Quando um cronograma de grande empreendimento se desloca, a consequência pode alcançar diferentes áreas.

Há equipes mobilizadas, contratos, planejamento comercial, fornecedores, financiamento e capital comprometido.

Em projetos imobiliários, tempo também possui valor financeiro.

Isso não significa que estudos ou exigências ambientais devam ser flexibilizados para acelerar obras.

A discussão empresarial é outra: quanto antes as obrigações e limitações forem conhecidas, maior tende a ser a capacidade de incorporá-las ao planejamento.

Essa diferença separa prevenção de reação.

Jamili conhece essa dinâmica por ter acompanhado a área ambiental de perspectivas distintas.

No início da carreira, esteve dentro do poder público.

Mais tarde, como empreendedora, passou a trabalhar diretamente na preparação de estudos, projetos e licenciamentos para empresas.

A mudança permitiu enxergar como uma mesma exigência pode ser percebida de maneiras muito diferentes dependendo do lado da mesa.

A experiência de quem conheceu os dois lados

Jamili começou sua atuação na gestão ambiental municipal ainda durante a graduação.

Em 2005, assumiu uma função de direção na área de Meio Ambiente da Prefeitura de Camboriú. Em 2009, passou para a Diretoria de Desenvolvimento Ambiental de Balneário Camboriú.

A experiência ocorreu em uma região especialmente interessante para quem trabalha com desenvolvimento urbano.

Balneário Camboriú se tornou conhecida nacionalmente pela verticalização e pela presença de empreendimentos imobiliários de grande porte.

Nesse ambiente, expansão urbana e questões ambientais convivem de maneira particularmente próxima.

Anos depois, Jamili mudou de posição.

Em 2013, abriu a própria empresa e, a partir de 2014, passou a se dedicar à iniciativa privada por meio da JWJ Engenharia e Consultoria.

O escritório passou a desenvolver projetos, estudos e processos ambientais para loteamentos e empreendimentos da construção civil.

Entre os trabalhos que Jamili destaca estão licenciamentos relacionados a edifícios residenciais de grande escala, incluindo projetos apontados entre os maiores desenvolvidos no Brasil e na América Latina.

Essa experiência consolidou uma percepção: a relação entre empresa e órgão ambiental funciona melhor quando o processo começa com informação técnica consistente, e não apenas quando surge a necessidade de responder a uma exigência.

Licenciamento não deveria ser sinônimo de surpresa

Para empresas, previsibilidade é uma das palavras mais importantes de qualquer projeto de investimento.

O investidor não precisa necessariamente de ausência de exigências.

Precisa saber quais são elas.

Quando regras, estudos e condicionantes conseguem ser considerados previamente, tornam-se parte da equação econômica.

Quando aparecem de forma inesperada, podem produzir alterações em prazo, custo e planejamento.

Por isso, uma boa estratégia ambiental não consiste em descobrir maneiras de contornar obrigações.

Consiste em compreendê-las cedo o suficiente para que sejam incorporadas ao projeto.

“Existe uma diferença muito grande entre tratar o licenciamento como parte do planejamento e procurar a área ambiental quando todas as outras decisões já foram tomadas”, diz Jamili.

Em grandes empreendimentos, essa diferença pode ser ainda mais relevante porque modificar um projeto avançado tende a envolver mais agentes, recursos e decisões.

Construção civil aprendeu a conversar com mais especialidades

A complexidade dos projetos contemporâneos também mudou a maneira como empreendimentos são desenvolvidos.

Arquitetura e engenharia civil continuam centrais.

Mas grandes projetos frequentemente exigem integração com outras áreas técnicas, incluindo questões ambientais, infraestrutura, mobilidade, saneamento, segurança e planejamento urbano.

A tendência amplia a necessidade de coordenação.

Um estudo não pode ser tratado como documento isolado quando suas conclusões podem interferir em outra disciplina do projeto.

É nesse ponto que a engenharia ambiental se aproxima da gestão.

O especialista deixa de atuar apenas na elaboração de documentos e passa a participar de decisões que podem influenciar o desenho do empreendimento.

Essa integração é particularmente importante em áreas submetidas a intensa transformação urbana.

Verticalização torna a discussão mais complexa

Cidades verticalizadas concentram pessoas, atividades econômicas e infraestrutura em áreas relativamente pequenas.

Esse modelo pode produzir ganhos urbanos, mas também aumenta a complexidade do planejamento.

Grandes edifícios não existem isoladamente.

Relacionam-se com sistemas de abastecimento, esgotamento sanitário, drenagem, mobilidade, geração de resíduos e características do território.

Quanto maior a escala do empreendimento, maior a importância de compreender como ele se conecta à cidade existente.

A experiência de Jamili em Balneário Camboriú e posteriormente na consultoria privada colocou esse tipo de discussão no centro de sua carreira.

Para ela, o erro está em tratar desenvolvimento e meio ambiente como lados necessariamente incompatíveis.

“Não acredito que a função da área ambiental seja simplesmente impedir o desenvolvimento. O papel técnico é compreender os impactos, atender à legislação e buscar condições para que o desenvolvimento aconteça com responsabilidade”, afirma.

Sustentabilidade também começou a falar a linguagem do risco

Durante muito tempo, sustentabilidade empresarial esteve associada principalmente à reputação.

Esse componente continua existindo, mas a discussão amadureceu.

Questões ambientais podem representar risco operacional, regulatório, financeiro e jurídico.

Para investidores e incorporadores, isso muda a lógica.

A análise ambiental deixa de ser apenas uma obrigação posterior e começa a participar da própria avaliação de viabilidade.

A pergunta não é somente se determinado empreendimento pode ser lucrativo.

É quais condições precisarão ser cumpridas para que ele consiga sair do papel e permanecer sustentável ao longo de sua implantação.

Nesse sentido, a engenharia ambiental passa a conversar diretamente com gestão de risco.

O problema de transformar o órgão ambiental em adversário

Outra dificuldade histórica está na percepção de que poder público e empreendedor ocupam necessariamente posições opostas.

A relação institucional possui tensões legítimas.

O órgão público precisa exercer suas responsabilidades.

A empresa possui cronograma, capital e compromissos econômicos.

Mas conflito permanente não deveria ser o modelo de funcionamento.

Jamili vivenciou as duas perspectivas.

Depois de anos na iniciativa privada, retornou à gestão pública em 2025 para assumir a presidência da Fundação do Meio Ambiente de Camboriú, a FUCAM.

A passagem acrescentou uma nova camada à experiência que havia começado no próprio município quase duas décadas antes.

Recentemente, ela deixou a presidência em razão de sua mudança para os Estados Unidos.

O encerramento desse ciclo não altera uma das principais conclusões extraídas da experiência pública e privada: processos ambientais precisam combinar rigor técnico com capacidade de comunicação.

Empresa que desconhece suas obrigações tende a enxergar cada solicitação como obstáculo.

Administração que não consegue tornar seus processos compreensíveis amplia a sensação de imprevisibilidade.

Entre os dois extremos existe espaço para melhorar planejamento, informação e eficiência.

Rapidez e rigor não precisam ser conceitos opostos

Um dos grandes desafios para qualquer sistema de licenciamento é equilibrar qualidade técnica e eficiência administrativa.

Análises ambientais não podem ser reduzidas a uma formalidade.

Ao mesmo tempo, processos pouco organizados ou informações incompletas podem aumentar o tempo necessário para decisões.

Parte da eficiência começa antes mesmo de o processo chegar ao órgão competente.

Estudos consistentes, documentação adequada e projetos estruturados reduzem a necessidade de correções sucessivas.

Isso exige responsabilidade também do empreendedor e das equipes contratadas.

Para Jamili, experiência técnica significa justamente antecipar perguntas que provavelmente surgirão durante a análise.

Quanto menos improvisação houver, maior a possibilidade de um processo previsível.

Grandes projetos tornam pequenos erros mais caros

Existe uma característica econômica importante nos empreendimentos de grande escala: decisões iniciais ganham peso conforme o projeto avança.

Uma alteração feita no começo pode exigir apenas revisão de planejamento.

A mesma alteração identificada depois pode envolver contratos, fornecedores, projetos complementares e cronogramas já estabelecidos.

É por isso que gestão de risco trabalha com antecipação.

No campo ambiental, a lógica não é diferente.

A experiência acumulada por Jamili em licenciamentos de grandes empreendimentos reforçou essa visão.

Quanto mais complexo o projeto, menos espaço existe para tratar aspectos ambientais como documentação de última hora.

A nova fronteira pode ser integrar antes de corrigir depois

O mercado imobiliário continuará buscando terrenos, lançando projetos e disputando consumidores.

Cidades continuarão precisando de moradia, infraestrutura e investimento.

Ao mesmo tempo, pressões ambientais, exigências regulatórias e discussões sobre qualidade urbana dificilmente perderão relevância.

A resposta empresarial mais eficiente talvez não esteja em escolher um desses lados.

Está em reduzir a distância entre eles.

Quando engenharia ambiental, arquitetura, planejamento financeiro e desenvolvimento imobiliário conversam desde as etapas iniciais, decisões podem ser tomadas com uma visão mais completa do risco.

Jamili construiu boa parte de sua carreira justamente nesse encontro.

Primeiro, observando o processo pela administração pública.

Depois, ajudando empresas a estruturar projetos e licenciamentos.

Mais tarde, retornando à gestão ambiental municipal antes de iniciar uma nova fase profissional nos Estados Unidos.

A trajetória individual funciona aqui menos como história pessoal e mais como retrato de uma mudança necessária no mercado.

O licenciamento ambiental pode continuar sendo enxergado apenas como uma obrigação a ser cumprida quando chegar a hora.

Ou pode entrar mais cedo na mesa onde investimento, projeto e cronograma são decididos.

Para empreendimentos que movimentam grandes volumes de capital e levam anos entre concepção e entrega, essa diferença deixa de ser apenas ambiental.